Xây nhà phát sinh chi phí thường không đến từ một khoản tiền quá lớn, mà bắt đầu từ những vấn đề chưa được làm rõ ngay từ đầu: thiếu bản vẽ, dự toán sơ sài, báo giá không rõ phạm vi hoặc thay đổi trong lúc thi công.
Dưới đây là 5 kinh nghiệm cần biết, giúp bạn xây nhà hạn chế tối đa phát sinh.
1. CHỐT THIẾT KẾ TRƯỚC KHI THI CÔNG
Chuẩn bị bản vẽ kỹ lưỡng giúp hạn chế thay đổi và chi phí phát sinh khi thi công.
Một trong những nguyên nhân dễ gây phát sinh nhất là đang xây rồi thay đổi.
Ví dụ: đã xây tường mới đổi vị trí phòng, đã đi điện nước mới muốn thêm ổ cắm hoặc đang hoàn thiện mới thay đổi vật liệu.
Mỗi thay đổi có thể kéo theo chi phí tháo dỡ, nhân công và vật tư làm lại.
Vì vậy, công năng, kiến trúc, kết cấu và hệ thống điện nước nên được thống nhất trước khi khởi công.
2. ĐỪNG CHỈ HỎI ĐƠN GIÁ XÂY NHÀ/M²
Diện tích xây dựng được tính theo tỷ lệ khác nhau tùy từng hạng mục của công trình.
Nhiều gia chủ chỉ hỏi: “Xây nhà bao nhiêu tiền/m²?” rồi lấy đơn giá nhân với diện tích đất để tính tổng chi phí.
Nhưng thực tế, diện tích tính giá xây dựng không chỉ là diện tích đất. Từng hạng mục như móng, các tầng, sân thượng hay mái sẽ có cách tính diện tích và tỷ lệ quy đổi khác nhau.
Vì vậy, cùng một căn nhà nhưng nếu cách tính diện tích hoặc phạm vi công việc khác nhau, tổng báo giá cũng có thể chênh lệch đáng kể.
Trước khi so sánh báo giá, gia chủ nên kiểm tra rõ:
- Diện tích xây dựng được tính như thế nào?
- Phần móng được tính bao nhiêu %?
- Sân thượng và mái được tính bao nhiêu %?
- Báo giá đã bao gồm những hạng mục nào?
- Phần điện, nước, chống thấm và hoàn thiện có nằm trong gói không?
Đừng chỉ so sánh giá/m². Hãy so sánh cả diện tích tính giá, phạm vi công việc và vật tư đi kèm.
3. KHẢO SÁT HIỆN TRẠNG TRƯỚC KHI BÁO GIÁ
Khảo sát hiện trạng giúp dự trù chi phí chính xác hơn.
Cùng một diện tích nhưng điều kiện thi công có thể hoàn toàn khác nhau.
Nhà nằm trong hẻm nhỏ, nền đất yếu, cần tháo dỡ nhà cũ hoặc khó vận chuyển vật tư đều có thể làm thay đổi chi phí.
Nếu những yếu tố này không được khảo sát từ đầu, báo giá ban đầu rất dễ thiếu hạng mục.
Báo giá chính xác không bắt đầu từ bản vẽ, mà phải bắt đầu từ việc hiểu rõ hiện trạng công trình.
4. CHỐT VẬT TƯ CÀNG CỤ THỂ CÀNG TỐT
Khách hàng trực tiếp lựa chọn vật tư hoàn thiện trước khi thi công.
Đừng chỉ chọn vật tư qua hình ảnh hoặc những mô tả chung chung như “gạch loại tốt”, “sơn cao cấp” hay “thiết bị chất lượng cao”.
Gia chủ nên trực tiếp xem, lựa chọn và thống nhất vật tư hoàn thiện trước khi thi công.
Cần làm rõ:
- Thương hiệu và chủng loại
- Màu sắc, kích thước, quy cách
- Mức giá vật tư được áp dụng trong hợp đồng
- Phần chênh lệch nếu thay đổi hoặc nâng cấp
Khi vật tư được chốt cụ thể từ đầu, gia chủ sẽ biết rõ mình chọn gì và chi bao nhiêu, đồng thời hạn chế phát sinh chi phí do thay đổi trong quá trình hoàn thiện.
5. HỢP ĐỒNG PHẢI LÀM RÕ THẾ NÀO LÀ “PHÁT SINH”
Hợp đồng rõ ràng giúp kiểm soát các khoản phát sinh.
Đây là phần nhiều gia chủ bỏ qua.
Hợp đồng nên quy định rõ:
- Tổng giá trị công trình
- Phạm vi công việc
- Danh mục vật tư
- Hạng mục không bao gồm
- Trường hợp nào được tính là phát sinh
- Cách xác nhận và báo giá phần phát sinh
Theo hướng dẫn quản lý chi phí xây dựng, dự toán cần xác định đầy đủ các nhóm chi phí và có cả yếu tố chi phí dự phòng cho những công việc hoặc khối lượng có thể phát sinh.
Quan trọng nhất: Không nên thực hiện một hạng mục phát sinh khi gia chủ chưa biết và chưa thống nhất chi phí.
Vậy chuẩn bị kỹ hay chọn đúng nhà thầu ?
Câu trả lời là cả hai đều quan trọng.
Gia chủ chuẩn bị kỹ để hạn chế việc thay đổi trong quá trình xây dựng.
Nhà thầu minh bạch giúp gia chủ biết rõ:
Xây những gì – dùng vật tư gì – chi phí bao nhiêu – và khoản nào có thể phát sinh.
KẾT LUẬN
Không có công trình nào nên hứa hẹn “chắc chắn không phát sinh 1 đồng” khi các điều kiện thực tế hoặc yêu cầu của gia chủ vẫn có thể thay đổi.
Nhưng nếu có thiết kế rõ ràng, khảo sát kỹ, dự toán chi tiết, vật tư minh bạch và hợp đồng chặt chẽ, phần lớn các khoản phát sinh có thể được dự báo và kiểm soát từ trước.
Muốn xây nhà không bị “đội vốn”, đừng chỉ chọn nhà thầu báo giá thấp. Hãy chọn đơn vị giúp bạn biết rõ mình sẽ xây gì và phải trả tiền cho những gì.
