Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực, thay thế hoàn toàn Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung). Đây được xem là một trong những thay đổi lớn của ngành xây dựng khi nhiều thủ tục hành chính được đơn giản hóa, đặc biệt là quy định về miễn giấy phép xây dựng (GPXD).
Theo luật mới, có 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, không phải cứ xây nhà là được miễn hoàn toàn thủ tục. Chủ đầu tư vẫn cần tuân thủ các quy định về quy hoạch, kết cấu, phòng cháy chữa cháy và quản lý trật tự xây dựng.
8 Nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng
Theo Khoản 2 Điều 43 của Luật Xây dựng 2025, các nhóm công trình sau được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
1. Công trình xây dựng cấp 4
Đây là nhóm công trình phổ biến nhất đối với nhà dân hiện nay. Nếu công trình thuộc cấp 4 và đáp ứng đúng quy định thì chủ đầu tư không cần xin GPXD.
2. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, diện tích sàn dưới 500m²
Luật mới bổ sung thêm điều kiện tổng diện tích sàn dưới 500m².
Điều kiện để được miễn giấy phép:
- Nhà dưới 7 tầng
- Tổng diện tích sàn dưới 500m²
- Không thuộc các khu vực cần quản lý đặc biệt về quy hoạch hoặc kiến trúc
Các khu vực không được áp dụng miễn phép gồm:
- Khu chức năng
- Khu vực phát triển đô thị
- Khu đã có quy chế quản lý kiến trúc
- Khu thuộc quy hoạch chung đô thị, khu kinh tế hoặc khu du lịch quốc gia
Đây là điểm mới rất đáng chú ý vì giúp giảm đáng kể thời gian và thủ tục cho người dân xây nhà ở riêng lẻ.
3. Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình
Các hạng mục sửa chữa nội thất bên trong sẽ được miễn GPXD nếu:
- Không thay đổi công năng sử dụng
- Không ảnh hưởng kết cấu chịu lực
- Đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy
- Không ảnh hưởng môi trường và hạ tầng kỹ thuật
Ví dụ: Sơn sửa nhà; thay gạch, trần, nội thất; cải tạo không gian bên trong
4. Công trình sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị
Nếu việc cải tạo mặt ngoài không nằm ở vị trí tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc thì được miễn giấy phép xây dựng.
5. Công trình bí mật nhà nước
Những công trình thuộc danh mục bí mật nhà nước sẽ áp dụng cơ chế quản lý riêng và được miễn GPXD.
6. Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách
Bao gồm các công trình phục vụ phòng chống thiên tai, dịch bệnh hoặc xử lý tình huống khẩn cấp.
7. Công trình xây dựng tạm
Một số công trình tạm phục vụ thi công hoặc sử dụng ngắn hạn được miễn GPXD theo quy định của luật mới.
8. Một số công trình khác theo quy định chuyên ngành
Ngoài các nhóm trên, luật còn cho phép miễn GPXD đối với một số công trình đặc thù theo quy định cụ thể của Chính phủ và cơ quan chuyên ngành.
Được miễn giấy phép nhưng không có nghĩa “xây sao cũng được”
Dù được miễn GPXD, chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ:
- Quy hoạch xây dựng
- Quy chuẩn kỹ thuật
- An toàn kết cấu
- Phòng cháy chữa cháy
- Bảo vệ môi trường
- Quản lý trật tự xây dựng
Đặc biệt, luật mới siết chặt việc quản lý chất lượng công trình ngay từ khi khởi công cho đến khi nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Trước khi xây dựng vẫn phải gửi thông báo khởi công
Một điểm nhiều người dễ hiểu nhầm là:
Miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa miễn thủ tục hoàn toàn.
Trước khi khởi công, chủ đầu tư vẫn phải gửi:
- Thông báo khởi công xây dựng
- Hồ sơ liên quan tương tự hồ sơ xin GPXD (trừ đơn đề nghị cấp phép)
Hồ sơ sẽ gửi đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi và quản lý trật tự xây dựng.
Riêng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được miễn thì không bắt buộc thực hiện thủ tục này.
Luật mới siết chặt về phòng cháy chữa cháy
Dù thủ tục hành chính được nới lỏng nhưng Luật Xây dựng 2025 lại tăng cường kiểm soát chất lượng và an toàn công trình.
Các công trình thuộc diện phải thẩm định phòng cháy chữa cháy sẽ bắt buộc:
- Thẩm tra thiết kế xây dựng
- Đảm bảo yêu cầu an toàn PCCC
- Tuân thủ Luật Phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ 2024
Những công trình có quy mô lớn hoặc kỹ thuật phức tạp cũng phải được thẩm tra thiết kế trước khi triển khai.
Quản lý trật tự xây dựng từ khi khởi công
Theo Điều 47 của luật mới:
Việc quản lý trật tự xây dựng sẽ được thực hiện xuyên suốt từ:
- Thời điểm tiếp nhận thông báo khởi công
- Quá trình thi công
- Cho đến khi nghiệm thu bàn giao công trình
UBND cấp tỉnh và UBND cấp xã sẽ chịu trách nhiệm trực tiếp trong công tác quản lý trật tự xây dựng tại địa phương.
Nếu phát hiện vi phạm, cơ quan chức năng sẽ xử lý ngay theo quy định pháp luật.
Thời gian cấp phép xây dựng có thể chỉ còn 7 ngày
Một điểm rất được người dân quan tâm là thời gian cấp GPXD dự kiến sẽ được rút ngắn mạnh.
Nếu trước đây:
- Nhà ở riêng lẻ mất khoảng 15 ngày
- Công trình khác khoảng 20 ngày
Thì theo định hướng mới của Bộ Xây dựng, thời gian cấp phép có thể chỉ còn khoảng 7 ngày.
Điều này giúp:
- Đẩy nhanh tiến độ xây dựng
- Giảm áp lực thủ tục
- Tiết kiệm thời gian cho người dân và doanh nghiệp
Kết luận
Luật Xây dựng 2025 được đánh giá là bước thay đổi lớn trong quản lý xây dựng tại Việt Nam:
- Giảm bớt thủ tục hành chính
- Mở rộng diện miễn giấy phép xây dựng
- Nhưng đồng thời tăng cường quản lý chất lượng và an toàn công trình
Người dân khi xây nhà từ ngày 1/7/2026 cần đặc biệt lưu ý:
Được miễn giấy phép không có nghĩa là được xây dựng tự do, mà vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định về quy hoạch, kỹ thuật và trật tự xây dựng để tránh phát sinh vi phạm về sau.
